La fiscalité : un atout potentiel pour ceux qui la connaissent

S'il existe aujourd'hui de nombreux dispositifs fiscaux en France, l'immobilier compte un bon nombre de ces dispositifs pouvant permettre à quasiment toute personnes d'en bénéficier lors d'une opération immobilière. 

Aussi, si le conseil en optimisation fiscale peut faire l'objet d'une profession à part entière, tout agent immobilier professionnel et investit se doit d'être au fait des dispositifs liés à son domaine afin de conseiller à ses clients la meilleure stratégie à adopter.

Ces dispositifs présentent de nombreux avantages, tant pour son bénéficiaire que pour l'état qui vise à l'amélioration de son économie et légifère sur les conditions de logement de ses citoyens. 

Chaque dispositif s'adresse à un profil ayant une situation et un projet particulier. Il n'est donc pas exclu qu'un ou plusieurs dispositifs vous permettent de réaliser des économies non négligeables. 

ATTENTION : Tout investissement présente des risques plus ou moins élevés. Il est donc primordial d'être informé de l'ensemble des paramètres du dispositif, de sa mise en place et du secteur sur lequel il est appliqué via des études de marché spécifiques.

Principaux dispositifs fiscaux liés à l'immobilier  ​

Location meublée  

Statut le plus simple et le plus répandu permettant à tout propriétaire de réduire son imposition fiscale dans le cadre d'une activité de location. L'abattement fiscal correspond à 50% du montant des revenus fonciers.  

Loi Censi Bouvard

 

Permet d'acquérir un logement neuf à but locatif en résidence de service. Cet investissement octroi une réduction fiscale de 11% du prix du bien et permet également de récupérer la TVA.

Loi Cosse

 

S'adressant aux propriétaires remettant un bien peu ou pas loué sur le marché. Plus le loyer sera modéré dans une ville où la difficulté à trouver un logement est forte, plus l'incitation fiscale sera forte, pouvant atteindre 85% du montant du loyer.

Loi Malraux 

S'adressant aux propriétaires souhaitant rénover un logement ancien situé sur un Site Patrimoine Remarquable. L'avantage fiscale peut atteindre 30% du montant des travaux. 

Déficit foncier 

Lorsqu'une activité s'avère plus couteuse que rentable, ce dispositif permet de réduire son imposition - sur certains critères - sur le revenu global dans une limite de 10700 € / an dont le surplus est imputable sur les dix années suivantes. 

Démembrement  

D'un côté l'usus (droit d'utiliser le bien) et le fructus (droit d'en percevoir les fruits) pour l'usufruitier, et de l'autre côté l'abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre mais ni l'usufruitier, ni le nu propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L'accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien. 

Exonération de plue-value hors résidence principale  

Sous certaines conditions, la loi autorise une exonération totale des plus-values aux propriétaires souhaitant vendre l'un de leur bien en location. Toutefois, des conditions de durée de détention et de réinvestissement sont prises en compte dans l'application de cette exonération. 

LMNP 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un propriétaire, via un principe d'amortissement, de réduire son imposition de manière importante pouvant annuler la quasi-totalité de l'imposition.

Loi Pinel (et Pinel Outre-Mer) 

Dispositif permettant d'acquérir un bien neuf en le finançant presque intégralement par l'argent destiné aux imôts. Ce dispositif octroi une réduction fiscale pouvant atteindre 21% du prix du bien et jusqu'a 32 % pour l'Outre-Mer.

Loi Denormandie

 

S'adressant aux propriétaires souhaitant rénover un logement ancien, soit par eux-même, soit par l'intermédiaire d'un professionnel. L'avantage fiscal peut atteindre les 21% du coû

Loi Monuments Historiques  

S'adressant aux propriétaires souhaitant rénover un bien inscrit aux Monuments Historiques. L'avantage fiscal peut atteindre 45% du montant des travaux. 

Nue propriété 

Si un propriétaire souhaite renoncer à l'usufruit de son bien, ce dispositif lui permet d'acquérir un bien pouvant être inférieur à 40% du prix du marché en plein propriété. Une plue-value non négligeable se fera sur le long terme lors de la fin du démembrement. L'avantage fiscale de cet investissement est cumulable avec d'autres bien en location.   

Exonération de taxe pour non résident

 

Depuis le 01/01/2019 les propriétaires vivant à l'étranger et souhaitant vendre leur ancienne résidence principale en France peuvent, sous certaines conditions, être exonérés d'impôts sur la plue-value dans la limite de 150 000 €. 

Viager  

La crise du logement dans certaines villes et le coût d'entretien de certains bâtiments obligent de plus en plus de personnes à se séparer de leur bien. mais si ce mode de transaction peut s'avérer être très rentable pour les deux parties, il existe des points importants à surveiller avec précision afin qu'aucune des parties ne se retrouve lésée. L'absence de revenus fonciers, l'exonération de l'impôt sur la fortune et l'exonération fiscale sur le bouquet sont des points qui peuvent entrer en corrélation avec d'autres projets d'investissements.